若是说房地产曾处于早晨前的暗夜，经过昨年以来的政策“甘雨”，现时行业已行至迷雾渐开、败露无遗的关隘，楼市复苏擦掌磨拳，企业投资也正再行加码。

然则，经过上一轮出清与洗牌，现时能留在牌桌竞争的房企已数目大减。那些“活下来”、况且“活得好”的房企，是如何奏凯穿越行业周期的？背后有何政策砝码？

近日，中国金茂发布2024功绩呈报，给出了一份当下房企“逆势解围”的样本。营业收入590亿、归母净利润超十亿、公司系数者权力增幅超三成、累计回款970亿、未售货值中87%位于一二线城市......多项功绩数据可圈可点。

（中国金茂2024全年功绩发布会现场）

年报发出后，多个业内机构看好金茂后市，上调或保管买入评级。

看成一家起家中枢城市、以高端改善居品见长的房企，金茂是如何稳住基本盘、找到高出周期打发的？背后的砝码，实则藏在“周转存量、作念优增量”这一中枢策略中。可以说，往时一年，金茂通过“以增量带动存量”，打赢了一场亮眼的“翻身仗”。

功绩解围“活下去”

打开金茂2024年报，一个难以残暴的要道点是，盈利正增、归母净利超十亿元。

在现时的房地产行情下，能竣事盈利增长、且为正巧的房企，可谓业内的“少数选手”。昨年，超六成上市房企功绩吃亏，其中不乏头部及央国企，能推动盈利逆势高潮的更是历历。

究其根源，过往几年房企拿地价钱宽阔偏高，受市集行情影响，大多会降价加速去化，导致新近结转的格式利润空间极小；重叠钞票减值等非凡成分，昨年功绩吃亏的成为大大批。

往时五年间，金茂曾经有过功绩波动期；而当大大批房企还在低谷期犹豫时，金茂因何扭亏为盈？这是透视其政策的要道切入点。

财报炫耀，昨年金茂全体收入约590.53亿元，其中城市运营及物业开导销售收入约493.01亿元。从营收端而言，昨年金茂稳住了基本盘，销售成本也全体下跌20.39%；因城市运营与物业开导毛利率增长，昨年金茂的全体销售毛利率约15%，较上年增长3个百分点。

毛利率回升的同期，金茂连续向照顾要效益，昨年销售及分销开支下跌22.79%、行政开支下跌23.98%，筹备开支较着下跌；同期，利息开支总和同比下跌15.51%，主要因年度平均贷款额及贷款利率均下跌，财务端全体“控用度”效果十分显耀。

另一个要道成分是，相较于2023年度，昨年金茂计提各项减值的范围较着减小。往时一年，金茂的年度其他用度及损失净额，同比镌汰了63%，主要因计提发展中物业、持作出售物业、应收关联方款项减值准备金额较上年减少所致。

放置2024年期末，金茂年度利润为21.99亿元，同比加多145%；不计发展中物业、持作出售物业等钞票减值拨备影响，年度利润为38亿元；公司系数者应占溢利10.65亿元，同比加多115%；若不计投资物业公说念值吃亏，公司系数者应占溢利为13.33亿元。

“控用度”是房企的宽阔动作，而金茂之是以能塌实晋升盈利，背后有更良好科学的考量。

“公司近四年以来，⼀直连续在鼓吹改⾰，固本强基、提质增效，⽬标就是不断晋升股东答复，晋升每个项⽬、每个钞票的盈利能⼒和⽔平。”中国⾦茂⾸席财务官乔晓洁暗示。

据乔晓洁清醒，自2023年以来，金茂赢得的房开格式利润率王人很可以，全体净利润率能达到10%以上；部分开盘的格式如上海中环⾦茂府、天津体北⾦茂府、西安⾦茂璞逸曲江等，格式⽑利均突出20%；通过不断作念优增量，晋升了系数开导板块的盈利水平。

（西安金茂璞逸曲江实景图）

非开板块也连续安靖“第二弧线”，聚焦杰作持有，全⼒打造标杆项⽬，通过轻钞票持有及本钱化运作，晋升“第二弧线”业务的盈利智商。

多项举措背后的中枢，等于通过“周转存量、作念优增量”，强化全链条竞争⼒，最终晋升ROE（净钞票收益率）水平。

钞票换仓“活得好”

昨年盈利逆势增长，看似是一项财务数据的优化，实则笼罩着金茂对行业及将来的判断。

阅历周期波动的房地产行业，现时政策暖风频吹，市集也运转在分化中回暖。部分高能级城市已有止跌回稳之势，从销售到土拍均热门频出；同期，大批三四线城市短期照旧有改换压力。土拍市集和销售市集，均出现了较着的分化、背离之势。

在房地产“量价改换”的经过中，企业如何趁势改换政策？奏凯穿越周期？

在中国⾦茂董事长陶天海看来，当下房企要竣事“涅槃新生”，需要阅历三个阶段：活下去、活得好、活出彩。在活下去的阶段，企业需要破局解围，保证现款流量安全，冲破范围的负向螺旋。对往时两年的金茂而言，这一阶段已切实阅历并竣事。

在“活得好”阶段，房企政策的中枢是“调结构”，在稳住筹备基本盘的同期，加速存量资源的“换仓”动作，通过“作念优增量、周转存量”，让钞票质料有根人性矫正。“活出彩”阶段，需等行业本轮改换基本完成，留住来的“选手”探索开阔的结构性需求与契机。

而自昨年以来，金茂的数轮投资及筹备动作，订立走在资源换仓、改换结构的说念路上。

往时的2024年，金茂共精确赢得了22个优质格式，格式总地盘款333亿元、权力地盘款202亿元，其中一线、二线城市的货值占比高达99%；插足2025年，金茂陆续发力投资，前两月地盘投资款189亿元，北京、上海等城市的投资占比进一步晋升。

销售市集上，昨年金茂销售金额983亿元，行业名按序12位，稳居第一梯队；回款额970亿元，回款率达99%；“金玉满堂”居品线全新发布，住宅公寓平均签约单价达2.2万/泛泛米；期内，金茂“9府3璞2满3棠”面市，多个格式首开售罄，得到市集考据。

（宁波明湖金茂府实景图）

在运营方面，金茂也展现出了亮眼的市集化竞争水平，期内连续晋升运营遵守，优化“6-10-12-24”运营方法，新赢得格式“06”首开周期提速至5.8个月，“10”股东现款流回正周期提速至7.4个月，“12”筹备性现款流回正周期提速至10.7个月，6个格式竣事当年拿地、当年首开。

聚焦中枢城市拿地、晋升居品竞争力、晋升运营遵守，王人是当下金茂“作念优增量”的切实动作，信得过“调仓提质”，竣事高质料发展。

值得细心的是，到一二线城市拿地，诚然已是房企共鸣，但并非每家企业王人能效益最大化。

中国⾦茂⾼级副总裁张辉清醒称，金茂对拿地项⽬有一个里面评价打算——“投资精确度”。从数据看，2024年以来，金茂“即拿即开”的项⽬，投资精确度王人突出100%~130%，体现了公司投资政策制定、引申的告捷。

张辉暗示，现时市集在变、政策在变，行业改换会延续很是长本领，金茂会宝石“利润优先”的政策导向，⽤增量带动存量问题惩处，连续优化财务报表，改善盈利情状。在风险戒备、确保安全的基础上，保持相对积极的投资，同期作念优居品品性、晋升答复率。

在作念优增量的同期，金茂也在通过极致的签约回款、现款管控、降本控费、价值创造，推动“周转存量”，竣事自我造血与成立；同期，紧执政策“收储”东风，通过⼟地回收、筹备改换、资源置换等形貌，与场地政府竣事相助双赢，最猛进程周转存量资源。

可以说，昨年以来，金茂全体政策标的正确、战术引申有用，打赢了一场漂亮翻身仗，找到了房企稳住筹备基本盘、高出行业周期、助力转型升级的打发。

面向将来“活出彩”

阅通书轮市集出清后，将来房地产发展空间多大，如故一门好生意吗？

陶天海以为，存量问题消化完后，将来中国房地产的结构性需求，照旧将⾮常隆盛，地产⾏业如故⼤有可为。同期，行业方式一定会出现改换、迟缓熟习；将来的市集竞争，将主要聚积在⼗⼏家世界性房企，以及⼤量的地⽅性房企之间。

面向将来，房企如何走得更远、更好，绝非靠传统惯性大略抵达，必须有凸起的竞争上风。

对金茂而言，现时的行业景观绝非“窘境”，反而十分契合其品牌基因和上风。

放置2024年底，金茂的未售货值约2800亿，可充分撑持公司筹备需要，且优63%聚积在华北及华东等经济发达地区，87%位于一二线城市，货值结构极优。

同期，谨慎的资金盘面、运动的融资渠说念，也将为金茂的功绩发展提供撑持。

往时一年，金茂连续优化钞票欠债表，融资成本、债务总和同比均下跌，境内新增融资平均成本低至2.87%；债务到期结构合理，一年内到期占比下跌至18%，外币债务占比镌汰至25%；期末公司“三说念红线”保管全绿，融资渠说念多元运动，财务情状谨慎。

乔晓洁暗示，现在金茂的融资空间⾮常充⾜，放置24年底，未动银⾏授信还有700多亿。外债照顾方面，在压降外债的同期保持一定额度，跟着市集转暖，已有不少投资东说念主抒发了投资意愿。

在作念强主业的同期，房企要念念不才个地产周期“活出彩”，必须发展“第二弧线”。

对金茂而言，构建主业护城河之余，还要安靖质料发展，契合行业向存量市集发展的趋势，加速物业劳动迹务增长，打造交易、旅社、公寓相反化轻钞票管聪敏商，变成功绩“增长极”，构建面向将来的中枢竞争力，变成顽抗周期波动的发展新模式。

以持有业务为例，放置2024年末，金茂在手钞票优质，年度收入筹画约34亿元，在营总建面约300万泛泛米，其中交易及写字楼收入17亿元、旅社收入17亿元；期内多个筹开格式奏凯开业，照顾机制及团队连续优化，为REITs平台不断储备优质钞票。

收成于金茂谨慎的功绩进展、可见的发展后劲，多家业内机构给出“唱多”评级呈报。花旗银行暗示，金茂在富厚的债务范围下加速购地，并打算通过钞票改换、改善利润率、连续加强照顾架构和遵守等，晋升股本答复率，这些举措将有助于公司竣事永远增长。

金茂照顾层在功绩会上暗示，将来将陆续以高质料地产开导为中枢，聚焦杰作持有、高端劳动、建筑科技三类业务，助力公司发展，打造中枢竞争智商。“金茂不仅要作念特永生，还要作念优等生，各项智商要在全面平衡之上有亮点，信得过竣事永久的高质料发展。”陶天海暗示。

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